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六大因素影响杭州楼市走势

发布时间:2019-04-11 10:32:01 编辑:笔名

刚刚过去的2007年,杭州楼市可谓风起云涌,从年初的波澜不惊到年中的集中暴发,以及年末的悄然退热,一切都似乎出人意料又在意料之中。2007年,由于新房供不应求,杭州一些卖了多年的老盘纷纷被消化一空;新盘开盘漏夜排队再次出现;住宅成交量与上年同期相比放大了近六成;受多种因素刺激,部分区域房价上涨。2008年,在购房理财深入人心的背景下,杭州楼市的走势又将如何?哪些因素将影响未来走势?新移民效应仍将继续据统计,2007年外地人在杭购房比例达22%,相比2006年同期的17%,提高了5个百分点。外地人来杭购房,主要有两类人群,其一是以大学毕业生为主要群体的新移民,其二是省内外一些富裕人群,他们大多是将杭城不动产作为资产配置的一部分而买房的。在城市化速度加快的背景下回收芯片
,未来杭州城市规模还将继续扩大,因此2008年杭州新移民购房的刚性需求仍将继续,而作为“东方休闲之都”的杭州仍是省内富裕人群异地置业的。供需矛盾有望缓解据中国指数研究院华东院杭州分院统计,2007年杭州主城区总共新上市300多万平方米住宅房源,在杭州住宅市场需求集中释放的同时,相比2006年的400多万平方米销售量,供应量明显不足,供需矛盾紧张。2007年全年,杭州主城区总共供应上市住宅28989套,上市面积353.6万平方米,分别比2006年同期下降了22.3%和23.6%。与此同时,主城区共销售商品住宅30837套,成交面积412.9万平方米,与上年同期相比均增长57.5%。上市量明显小于销售量,造成杭州可售面积从年初的300多万平方米,锐减到12月末的214.29万平方米,减少了近三分之一。相对于2007年供不应求的新房供应格局,今年杭州楼市供需矛盾则有望缓解。据富动地产统计,2005年杭州主城区出让住宅用地1569亩,2006年为1768亩,而2007年更是达到4408亩的近年新高,相当于近三年来推出的住宅用地开发完成后,将有1151万平方米房源上市,以平均120平方米/套计算,未来2-3年内至少有9.6万套新房源上市。这还仅仅是主城区的供应量,如果加上余杭和萧山,这一数据将更大。从去年11月起,受杭州出台的“一次性取得预售许可证必须满足3万平方米”的政策影响,原定2007年内开盘的一些楼盘因为开发量不够标准,纷纷推迟开盘,这些房源也成了今年有效供应之一。汉嘉机构统计显示,仅在今年上半年,杭州市区就将有39个新盘首次亮相。户型供应格局影响房价受2006年出台的90平方米以下户型要占70%的政策影响,2007年杭州小户型房源上市量占了总住宅房源的30%,比2006年提高了14个百分点。在住宅市场供求矛盾突出、可售面积大幅度减少的情况下,小户型供应的增加有效解决了一部分刚性购房的供需矛盾。由于中小户型主要购买群体是一次置业者,这从一定程度上影响了开发商的定价策略。由于目前开发的楼盘基本上都是2006年6月以后规划的,90平方米以下户型要占70%的政策将进一步影响户型供应格局,相对于2007年,今年中小户型供应比重将进一步增加。房产大鳄催熟市场随着房地产企业的全国化、一体化正成为一种不可阻挡的趋势,原先以区域房产企业为王的局面正慢慢发生改变,杭州地处中国经济发达的长三角,市场经济发达,成为众多外地房地产企业优先考虑进入的城市。2007年以来,外地开发商明显加快了进入杭州的步伐。2007年杭州土地市场上频频出现外地房产大鳄的身影,富动地产的数据显示,主城区成交的4408亩住宅用地中,超过五成被上市公司拿走。2007年以来,包括万科、复地等开发商在杭城首次开发的楼盘都已亮相。从一般经验来讲,大开发商定价相对比较理性,售后服务也更有保证。随着越来越多上市公司和外地房产大鳄进入杭州,他们开发楼盘的定价体系将对2008年楼市产生一定影响。调控政策备受关注在人民币持续升值的预期下,不动产成为的避险工具,去年股市的波动给很多人做足风险教育,一些人将房产作为资产配置的手段,购房理财正成为越来越多人的共识。2007年央行连续6次调息,二次房贷新政更是直指房地产市场,从新年中央经济工作会议上传出的信息,今年中央将执行从紧的货币政策。因此,国家是否继续出台调控政策,将对2008年楼市走势产生重大影响。二手房供应有效扩大2007年杭州二手房市场一波三折鞋套机
,根据杭州透明售房的数据,月份成交清淡,5月成交量,月保持了较高的成交量,受中央金融政策调控的影响,10月份成交量开始逐步下降,到12月市场已是低位,成交量和3月基本持平。2007年全年,杭州二手房市场交易总量超过了30000套,与2006年同期相比,增加了89%;成交价格约为9477元/平方米,同比上涨15.39%。从我爱我家、华邦地产、裕兴不动产、住商不动产、盛世管家等一些大型中介公司的成交数据看,90平方米以下的中小户型是市场主力氧化钴厂家
,占交易总量的70%以上,90平方米以上的中大改善型房源交易量也比2007年有所增长。中介行业人士表示,预期在2008年,总价较低、满足普通家庭功能需要的中小户型仍将是市场的热点,地理位置优越、社区配套完善的大户型二手房也会逐步受到欢迎。一般来讲,新盘从开始销售到交付大约需要两年左右的时间,因此在2005年和2006年销售的楼盘在今年前后将逐步完成交付,这些次新房源有望为二手房市场提供一定的有效供应。